Pourquoi personne n’utilise sa terrasse ?
Publié le 15 septembre 2025
Dans mon appartement de 45m² que j'occupe depuis plus de six ans, je dispose d'une terrasse de 6m² parfaitement orientée. Chaque visiteur me demande invariablement si j'en profite souvent, tant elle semble idéalement située. La réponse est non — je n'y vais jamais.
Cette observation personnelle révèle un phénomène urbain plus large que la plupart d'entre nous acceptons sans questionnement. En me promenant dans les rues de ma ville, puis lors d'un voyage à Chicago au mois de mai, le même constat s'impose : les balcons et terrasses sont systématiquement vides. Pas seulement inoccupés à un moment donné, mais manifestement abandonnés, transformés au mieux en débarras extérieurs.
You see buildings with balconies and no one is ever on it.
— LindyMan (@PaulSkallas) June 28, 2023
Or if they do use it it's only rare occasions
The purpose of balconies for most people is that you could go on it if you want. Even though you never do. It's an option that makes you feel good. Like owning a swimming…
Cette réalité soulève une question économique fondamentale : pourquoi des millions de mètres carrés d'espace résidentiel coûteux demeurent-ils inutilisés dans des métropoles où le logement se raréfie ?
L'Anatomie de l'Inutilité
Balconies and porches which are less than 5-7 feet deep are hardly ever used. Sure, some people will put furniture on there but they never spend time on their balcony
— LindyMan (@PaulSkallas) February 22, 2025
Look around at big condo buildings, balconies are almost always empty, even on weekends pic.twitter.com/DvD3rbxhOw
Contrairement à l'explication simpliste selon laquelle seuls les balcons de moins de 5 à 7 pieds de profondeur restent inutilisés, l'observation empirique démontre que la taille n'est pas le facteur déterminant. Des terrasses spacieuses demeurent aussi vides que leurs homologues exiguës. Les causes véritables s'enracinent dans des considérations plus profondes sur la nature de l'intimité résidentielle et les contraintes pratiques de la vie urbaine.
Le Coût Invisible de l'Exposition
L'économiste comprend que tout choix implique des arbitrages. Utiliser sa terrasse signifie renoncer à l'intimité domestique pour laquelle on paie précisément. Quand je m'installe sur ma terrasse, je deviens visible de toute la rue — mes repas, mes conversations téléphoniques, mes moments de détente sont exposés aux regards des passants et des voisins.
Cette exposition transforme l'espace privé en théâtre public involontaire. Nous payons pour être "chez nous", pas pour reproduire l'expérience d'un banc public ou d'une terrasse de café. L'intimité domestique possède une valeur économique réelle que l'usage de la terrasse détruit.
La proximité des balcons aggrave ce phénomène. Lorsque les beaux jours arrivent et que chacun sort simultanément — nos horaires de travail créant une synchronisation prévisible — les terrasses adjacentes deviennent des espaces de conversation forcée avec les voisins. Cette socialisation contrainte représente un coût d'opportunité : elle empêche l'usage décontracté de l'espace pour lequel nous payons un loyer.
L'Équation Économique de l'Entretien
En six années, ma terrasse s'est considérablement dégradée. Un nettoyage au karcher s'impose, mais l'analyse coût-bénéfice révèle l'absurdité de cette dépense : acheter un équipement coûteux pour entretenir 6m² d'espace inutilisé, sans disposer de l'espace de stockage nécessaire.
Cette contrainte illustre une différence fondamentale entre l'habitat pavillonnaire et l'appartement urbain. Le propriétaire d'une maison avec garage peut rationnellement investir dans des équipements d'entretien qu'il utilisera pour l'allée, la terrasse et diverses surfaces. L'appartement urbain ne permet pas cette économie d'échelle, rendant l'entretien des espaces extérieurs économiquement irrationnel.
Le résultat prévisible : des balcons uniformément sales dans tous les immeubles, confirmant par l'observation ce que l'analyse économique suggérait.
L'Impossibilité de l'Optimisation
Aucune terrasse n'échappe aux contraintes climatiques et saisonnières : trop ensoleillée l'été pour s'y installer confortablement, trop ombragée au printemps pour en profiter, trop ventée certains jours, envahie de moustiques dès les premiers beaux soirs. Cette succession de nuisances selon les saisons et les heures rend impossible toute utilisation régulière et prévisible. Les rares moments où les conditions seraient idéales coïncident rarement avec notre disponibilité.
Le Gâchis Systémique de l'Urbanisme
L'analyse révèle un dysfonctionnement majeur de l'allocation des ressources urbaines. Dans mon T2 de 45m², l'espace réellement modulable après déduction de la chambre, salle de bain, toilettes et cuisine est limité. L'obligation de créer un bureau pour le télétravail réduit encore les possibilités d'aménagement du salon.
Si ces 6m² de terrasse étaient intégrés à l'espace intérieur, ils augmenteraient d'environ un tiers la superficie modulable. Cette augmentation permettrait une reconfiguration complète : grande table pour recevoir, véritable salon avec télévision, séparation fonctionnelle des espaces.
Pour un couple, cette transformation serait décisive. Un T2 de 45m² contraint deux personnes à partager en permanence le même espace restreint. Il ne s'agit pas de "seulement" 6m² supplémentaires : ces mètres carrés représentent un tiers d'espace en plus sur la zone réellement modulable, transformant un appartement à peine vivable pour deux en logement confortable. Cette augmentation critique créerait suffisamment d'espace pour que chacun puisse disposer de zones distinctes, éliminant les frictions inévitables de la cohabitation dans un espace exigu et rendant l'appartement véritablement habitable pour un couple.
L'Alternative Rationnelle
Des baies vitrées coulissantes permettraient de créer un espace véranda modulable — fermé en hiver, ouvert aux beaux jours — combinant les avantages de l'espace intérieur et de l'accès extérieur sans les inconvénients de la terrasse traditionnelle.
L'Impact Macroéconomique du Gaspillage
L'addition de millions de terrasses inutilisées dans les métropoles françaises représente un gaspillage massif d'espace résidentiel. Dans un contexte de crise du logement, maintenir ce modèle architectural équivaut à une destruction de valeur à grande échelle.
Pour la même emprise au sol, transformer les terrasses en espaces habitables augmenterait la capacité d'accueil des logements sans construction supplémentaire. Un T2 avec terrasse intégrée peut confortablement loger un couple là où le modèle actuel ne convient vraiment qu'à une personne seule.
Cette optimisation permettrait de doubler la capacité résidentielle sans artificialisation supplémentaire des sols — un gain d'efficacité considérable dans des métropoles saturées.
Conclusion
L'analyse économique des terrasses urbaines révèle un échec systémique de l'allocation des ressources. Des contraintes prévisibles — manque d'intimité, coûts d'entretien, inadéquation climatique — rendent ces espaces structurellement inutilisables, transformant des mètres carrés coûteux en débarras extérieurs.
La persistance de ce modèle architectural illustre comment des choix de conception, une fois institutionnalisés, perpétuent des inefficacités majeures malgré l'évidence de leur dysfonctionnement.
Repenser l'architecture résidentielle en abandonnant le dogme de la terrasse au profit d'espaces intérieurs modulables constituerait une réforme simple mais révolutionnaire de l'urbanisme français — une de ces solutions évidentes que personne n'applique, précisément parce qu'elles sont évidentes.